전세제도 개념과 전세사기 여러 사례와 유의할 점

목차

전세사기 피해가 실질적으로 이슈화가 되면서 최근들어 전세제도에 대한 근본적인 개념이나 맹점들이 언론과 사람들의 관심사에 오르내리고 있어서 전세사기가 일어나는 배경, 이유들 우리나라에만 현존하고 있는 전세제도에 대한 여러가지 이야기들을 논해보고자 합니다 좋고 나쁘고 맞고 틀리고는 개인적인 의견들로 나누어질 수 있겠지만 우선은 사실과 개념에 근거해야 판단할 수 있으니 아래 내용 확인해보시고 스스로 판단을 해 보시길 바랍니다

 

 

전세제도란

주택거래시 많이 사용되는 한국의 주택 임대 형태 중 하나입니다 집주인이 주택을 임대해주는 대신, 입주자가 큰 금액의 보증금을 지불하고 일정기간 동안 거주하는 형태를 말합니다

 

 

 

전세제도의 유래

 

1910년 조선총독부가 펴낸 일상 전반을 기록한 [관습조사보고서]에 전세의 정의를 기록해 놓았는데 "전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지는 가옥 임대차 방법이다 차주가 일정한금액(가옥가격의 반액 내지 7·8할)을 소유자에게 기탁하며 별도의 차임을 지불하지 않고 반환시 기탁금을 돌려받는다"라고 확인되듯이 전세제도는 오래전 역사로 찾아볼 수 있습니다

현재 선진국에서는 찾아볼 수 없는 한국에만 있는 전세제도는 사람들이 주택을 매입하는데 공공에서 가계대출을 받기가 어려웠던 시기라 본격적으로 전세제도가 자리매김을 하게된 시기는 1960년~1970년대 산업화과정에서입니다 대출을 해주더라도 지금처럼 많은 금액이 아니라 적은 금액의 대출만 지원을 해주었습니다

 

전세제도의 의미와 현재까지의 과정

 

전세제도는 은행권에서 가계대출을 받기가 어려웠던 시대였기 때문에 집주인에게는 무이자 대출의 역할을 하고 전세보증금으로 은행이자를 받거나 다른집에 투자, 최근에는 갭투자를 통해 자산을 증식시키기도 합니다

그리고 세입자의 입장에서는 주거 안전판 역할을 하고 목돈을 묶어 두었다가 전세기간 동안 추가적인 금액을 모아서 전세기간이 종료되면 보증금을 받아서 내집마련의 기회,적금같은 개념이었습니다

그런데 재계약시 집주인이 보증금을 무리하게 올리는 경우가 많아지면서 임대기간을 1년에서 2년으로 연장하는 '주택임대차보호법'이 1989년 12월 30일 개정이 되었습니다 법이 개정이 되면 좋은점만 부각이 되면 좋겠지만 법 개정 초기에는 집주인들이 계약기간 2년치의 보증금을 받고 싶어하는 심리가 확산되면서 전·월세가 급등하는 부작용이 발생되었습니다

그렇지만 전세제도는 계속해서 2년의 임대기간으로 계속 현재까지 서민 주거안정을 꾀하는 정책으로 고착되어 왔습니다

 

 

전세값 상승 이유와 상승을 막을 수 있는 방법

 

전세제도는 쉽게 말하면  세입자가 돈을 빌려서 집주인에게 빌려주는 사적금융계약이라고 말할 수 있습니다 그렇기때문에 암묵적인 금리만 있고 대부분 빌려주는 사람이 빌려받는 사람보다 경제적인 여유가 없는 사람입니다

또한 이사를 갈때는 주인,세입자,현세입자가 모든 조건이 맞추워져야 계약이 가능합니다

안전하다고 생각하지만 문제가 생겼을 때는 사적금융이기 때문에 채권보존을 하기가 어려운 구조로 채권자에 대한 권리보호가 안되는 제도라고 할 수 있습니다

각 정권마다 공급확대, 축소 여러 정책들을 펼쳐왔지만 공공금융 대출을 통해서 주택 매입을 할 수 있도록 지원하는 것이 아니라 전세대출을 늘려서 전세대출잔액은 점점 늘어나고 불난집에 부채질 한 것 처럼 전세값을 상승시키는 요인중에 하나라로 굳혀져 왔습니다

그리고 9억원을 초과하는 1가구 1주택 실수요자는 실거주 없이도 양도세를 부과하지 않습니다

이 부분은 대표적인 투기수단일 수 있다고 생각합니다

그래서 모든 제도에는 완벽한 것이 없겠지만 현재 전세제도는 사적금융제도이기 때문에 억지로 없앨 순 없지만 정부가 총부채원리금상환비율(DSR)을 주도해주면서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율(LTV)은 민간에 맡겨서 전세제도를 뒷받침 해주는 방법으로 상승을 막을 수 있다고 주장하는 의견에 저도 동의를 합니다

 

전세사기 사례와 유의할 점

 

'부동산 주택 가격지수'로 확인한 1990년대 높았던 일본의 부동산 버블지수가 현재는 많이 하락된 것처럼 우리나라도 고령화, 출산율, 생산연령 감소로 부동산 버블이 많이 빠질 것으로 예상되며, 일본과 유사한 그래프 현상을 보인다고 말하고 있습니다 장기적인 부동산 하락추세가 될것으로 예상하는데 그 이유중에 하나가 전세제도 리스크입니다

오래전부터 있어왔던 전세제도를 폐지할 수 없고 이 제도를 통해서 도움을 받고 있는 사람들도 많지만 최근에는 부동산 가격 폭등으로 인한 투기심리 확산으로 안타까운 전세사기의 사례들이 많이 나타나고 있습니다

5월16일 국회 앞에서 전세사기 피해자들이 '전세사기 특별법' 제정촉구 농성을 벌이기도 하였습니다 국회에서 제정법이 통과되도록 모두 노력하여야 겠지만 개인적으로도 다양한 전세사기 피해를 막을 수 있도록 계약을 맺을 때 꼼꼼히 체크하고 확인해야 할 사항들을 알아보도록 하겠습니다

 

-전세사기 사례 내용-

 

●깡통전세 사기

●가짜 임대인과의 계약, 신탁회사의 동의 없는 계약

●월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

●다른 세입자와 이중계약

●선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지

※선순위채권 : 우선 순위에 있는 채권(대출), 집주인에게 근저담을 잡은 채권 중에 1등으로 권리를 가지고 있는 채권

예를 들어, 매매 1억의 집이 있을경우, 선순위채권이 3~4천만원 정도 있어도 남는 금액으로 나의 전세금 5천만원은 남길 수 있다 하지만 매매 1억의 집에 전세를 8~9천만원으로 계약한 경우 선순위채권이 조금만 들어 있어도 위험해지는 상황이 되는 것입니다

●임대인의 일방적인 보증금 미반환

 

이런 사기 피해를 막기 위해서는 등기부등본을 계약 당시 실시간으로 바로 확인(일요일은 확인하면 안됨)해서 근저당설정이 되어있는지, 집주인이 본인인지 본인계좌인지는 기본적으로 확인해야합니다

좀더 세부적인 전세사기 사례에 대한 대처방안을 아래 링크로 확인해보시기 바랍니다